"Материнский капитал": покупка, продажа квартиры

        На текущий момент срок действия программы «Материнский капитал» рассчитан до конца 2016 года и поэтому если стоит задача купить квартиру с использованием средств материнского капитала, то реализовывать ее имеет смысл до этого времени.

            По статистике, с момента открытия программы материнский капитал в 2007 году и по 2015 год почти 3 миллиона человек, получивших сертификат на материнский капитал, направили его на покупку квартиры.

    Покупка квартиры с использованием средств материнского капитала гарантируется и обеспечивается государством.

    Практика показывает, что при покупке и при продаже квартир, приобретенных с использованием средств материнского капитала, либо по незнанию, либо осознанно происходит много серьезных нарушений законодательства, приводящих к возбуждению уголовных дел.

Риски, связанные с покупкой  квартиры с использованием средств материнского капитала

          Казалось бы, риск продавца квартиры по договору с участием средств материнского капитала минимальный.

        Однако на практике нередки случаи злоупотреблений при распоряжении средствами материнского капитала со стороны владельцев сертификата на материнский капитал.

        При этом виновными признаются лица, имеющие право на материнский капитал и являвшиеся покупателями по договору купли-продажи квартиры, а защиты нарушенных прав при продаже квартир требуют продавцы. 

             Нарушение прав продавца квартиры, покупаемой с использованием материнского капитала, состоит в отсутствии полного расчета с ним.

        Это связано с тем, что средства материнского капитала, предоставляемые государством, перечисляются Пенсионным фондом РФ только после заключения договора купли-продажи и оформления права собственности на квартиру на имя покупателей.

    А договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ).

И здесь возможны следующие ситуации:

• если ребенок, на которого был получен сертификат на материнский капитал, уже достиг возраста трех лет, то денежные средства перечисляются непосредственно продавцу на его лицевой счет (п. 7 ст. 3 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О материнском капитале"); 

• если ребенок, на которого был получен сертификат на материнский капитал, еще не достиг возраста трех лет, то воспользоваться средствами материнского капитала можно будет только на погашение ипотечного кредита или займа, назначением которых являлось приобретение квартиры (п. 6 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О материнском капитале").

В этом случае денежные средства перечисляются Пенсионным фондом РФ кредитной или микрофинансовой организации, предоставившей кредит или займ.

    На практике ситуация махинации со средствами материнского капитала выглядит следующим образом.

Владелец сертификата на материнский капитал заключает договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, в котором предусматривает срок для передачи денежных средств продавцу, однако по истечении предусмотренного договором срока расчет с продавцом не производится.  

Продавец квартиры обращается в суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и возвращение квартиры в его собственность.

Но ситуация осложняется тем, что покупателями квартиры являются родители или одинокий родитель с детьми.

Следовательно, на их стороне выступают органы опеки и попечительства, которые, защищая жилищные права детей, не допускают расторжения таких договоров купли-продажи квартиры с использованием средств материнского капитала.

Суд при этом соглашается с мнением отдела опеки и попечительства и своим решением лишь обязывает покупателей выплатить продавцу квартиры денежные средства.

При этом учитывая материальное положение покупателей квартиры, сроки выплаты могут оказаться большими, а суммы выплат минимальными.

Итог: продавец остается без квартиры и по большому счету без денег, так как выплачивать долг покупатели могут десятки лет.

Чтобы не допустить такой ситуации, продавцу квартиры нужно внимательно отнестись к составлению договора купли-продажи, а не слепо доверять риелторам, предлагающим универсальный шаблон договора купли-продажи. Особое внимание необходимо обратить на следующие моменты. 

Во-первых, указывая порядок расчета между сторонами договора купли-продажи квартиры, необходимо учитывать тот факт, что окончательный расчет между покупателем и продавцом квартиры должен произойти сразу после перечисления Пенсионным фондом РФ средств материнского капитала.

Нельзя допускать дальнейшей рассрочки платежа за проданную квартиру.

Иными словами, денежные средства, превышающие сумму средств материнского капитала, должны быть переданы покупателями продавцу квартиры ранее, то есть до заключения договора купли-продажи или в момент его подписания или по аккредитиву (денежные средства пересчитываются Сторонами сделки и помещаются в банковскую ячейку на основании договора

В ином случае, возникает ситуация, когда оставшиеся денежные средства за покупку квартиры не могут быть переданы покупателем в силу каких-либо обстоятельств.  В то же время Пенсионный фонд РФ и отдел опеки и попечительства не допускают расторжения заключенного договора купли-продажи квартиры в связи с тем, что государственные средства материнского капитала израсходованы и обратно зачислены быть не могут.

Во-вторых, в зависимости от того, кому Пенсионный фонд РФ будет перечислять средства материнского капитала, порядок расчета может быть различным.

Если средства материнского капитала будут направлены Пенсионным фондом РФ непосредственно продавцу квартиры, необходимо указать безналичный способ расчета между сторонами договора купли-продажи квартиры, а именно перечисление средств материнского капитала Пенсионным фондом РФ на лицевой счет, открытый в кредитной организации на имя продавца квартиры.

Если же средства материнского капитала будут направлены Пенсионным фондом РФ на погашение кредита в банке либо займа в микрофинансовой организации, то расчет с продавцом квартиры должен быть произведен до заключения договора купли-продажи квартиры либо при его подписании путем передачи продавцу покупателями на руки наличных денежных средств либо перечисления покупателями денежных средств на лицевой счет продавца.

Здесь важен тот момент, что в первом случае денежные средства материнского капитала перечисляются продавцу квартиры Пенсионным фондом РФ, а во втором случае – денежные средства передаются или перечисляются продавцу квартиры покупателями.

В-третьих, в договоре купли-продажи квартиры с использованием средств материнского капитала необходимо в обязательном порядке указывать на нахождение в залоге у продавца проданной квартиры до момента полного расчета с ним (п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В этом случае на продаваемую квартиру с использованием средств материнского капитала будет наложено обременение, которое может быть снято после совместного обращения продавца и покупателей в органы обязательной государственной регистрации (Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) с заявлением о полном расчете между сторонами.

До снятия обременения покупатели квартиры с использованием средств материнского капитала не смогут распоряжаться этой квартирой.

Таким образом, при продаже квартиры покупателям, имеющим право на материнский капитал, продавцу квартиры необходимо на этапе заключения договора купли-продажи создать надежную защиту своих прав.

Для этого следует внимательно изучить содержание договора купли-продажи квартиры и внести необходимые корректировки в соответствии с указанными выше рекомендациями.

Риски, связанные с продажей ранее купленной квартиры с использованием средств материнского капитала

Бывает и обратная ситуация, когда возникает необходимость продать купленную с использование средств материнского капитала квартиру (к примеру, район или квартира оказались неудобным для проживания, приглянулась более комфортная квартира и т.п.). Многие семьи при этом полагают, что они каким-то образом ограничены в возможности отчуждения квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала.

И в какой-то степени они правы.

При продаже квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала, необходимо соблюдать определенные условия.

Условия продажи квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала

Продажа квартиры (или дома), ранее приобретенной с использованием средств материнского капитала и оформленной в общую собственность всех членов семьи (родителей и детей) контролируется органами опеки и попечительства.

Эти государственные органы тщательно следят за тем, чтобы права несовершеннолетних детей не нарушались, а именно, чтобы после продажи квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала, дети не потеряли доли в собственности.

Таким образом, без предварительного разрешения органа опеки продать такую квартиру (или дом) невозможно.

Чтобы получить согласие органов опеки и попечительства, родители должны представить доказательство того, что права детей не будут ущемлены при продаже квартиры.

В частности:

• дети они не потеряют доли в праве собственности (то есть взамен долей в продаваемой квартире детям будет выделены доли в другом жилье);

• после переезда в другое жилье (квартиру, дом) размер жилой площади на каждого проживающего в новом жилье человека не будет меньше, чем в продаваемой квартире, то есть не будут ухудшаться жилищные условия несовершеннолетних детей.

Итак, продать квартиру или дом, купленные с использованием средств материнского капитала, можно только при соблюдении следующих условий:

• получено согласие (разрешение) органа опеки и попечительства на продажу квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала;

• несовершеннолетние дети не потеряют доли в праве собственности на любое другое жилое помещение, и их жилищные условия не будут ухудшаться.

Варианты продажи квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала

Можно порекомендовать следующие варианты продажи квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала:

• обмен квартиры на другую квартиру (дом), такой же или большей по площади;

• одновременная продажа имеющейся квартиры и покупка новой, такой же или большей по площади.

Просто продать квартиру, купленную с привлечением средств материнского капитала, и переехать на уже имеющуюся у родственников жилую площадь не получиться.

И любые попытки обойти эти требования и таким образом обналичить средства материнского капитала являются незаконными и уголовно наказуемыми.

Продать квартиру, купленную с использованием средств материнского капитала, можно лишь для того, чтобы купить другое жилье (квартиру, дом) – более комфортное и большей жилой площади, или, по крайней мере, равнозначное по площади и комфорту той квартиры, которая продается.